Réglementation

En quoi consiste le dispositif Denormandie pour les logements anciens ?

Normalement, le dispositif Denormandie devait expirer à la fin de l’année 2021, mais il a finalement été prolongé jusqu’à la fin de l’année 2023. Pour rappel, il s’agit d’une loi qui encourage les investisseurs à placer leurs argents dans un immobilier ancien ou dégradé situé dans une zone éligible. En proposant le logement en location, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt. Ci-dessous, redécouvrez tout ce que vous devez savoir sur le dispositif en question.

Le dispositif Denormandie : le fonctionnement

Pour rappel, la loi Denormandie, en vigueur depuis le début de janvier 2019, vient du nom du ministre Julien Denormandie. Elle a pour objectif principal de faciliter les conditions d’achats d’un logement ancien avec travaux. Inspirée du dispositif Pinel neuf, elle a été pensée pour inciter les investisseurs dans le domaine de l’immobilier à rénover les logements vides et en mauvais état qui abondent dans les communes éligibles. Vous l’aurez compris, les biens immobiliers neufs ne sont pas concernés par le dispositif Denormandie.

En échange, l’achat et la rénovation d’un logement ancien non meublé donne à l’investisseur l’occasion de bénéficier d’une diminution d’impôt sur le revenu ou IR. Cela peut aller jusqu’à 21 % du prix de revient total du bien immobilier. La réduction est donc calculée en prenant en compte non seulement le prix d’achat du logement, mais aussi les frais annexes ainsi que les dépenses liées à la rénovation du bien. Comme avec le dispositif Pinel neuf, l’avantage fiscal proposé à l’investisseur dépend en grande partie de la période à laquelle le logement est proposé en location. Pour une période de location de :

  • 6 ans : la réduction d’impôt est de 12 %
  • 9 ans : la réduction d’impôt est de 18 %
  • 12 ans : la réduction d’impôt est de 21 %

Notez toutefois qu’il y a un plafond à respecter qui est de 300 000 €.

Comment bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie ?

Pour profiter des avantages fiscaux relatifs au dispositif Denormandie, quelques conditions liées aux logements et aux travaux doivent être remplies. D’abord, assurez-vous que le bien immobilier que vous voulez acheter se trouve dans une commune éligible. Il peut s’agir d’une maison ancienne qui a besoin de rénovation ou bien d’un ancien local industriel ou commercial susceptible d’être changé en habitation.

La deuxième condition concerne les travaux d’amélioration à réaliser. Ces derniers doivent représenter 25 % des dépenses totales de l’opérateur voire plus. Ils ont pour objectif principal d’optimiser la performance énergétique du logement de 30 % au minimum (20 % pour un logement collectif). Il peut s’agir de 2 des travaux de cités ci-dessous :

  • Rénovation des murs
  • Rénovation des fenêtres
  • Rénovation des toitures
  • Remplacement de chaudière
  • Remplacement de production d’eau chaude

Enfin, les travaux visant à créer de nouvelles surfaces habitables sont également éligibles au dispositif Denormandie. Pour information, les services d’un professionnel RGE ou Reconnu Garant de l’Environnement sont indispensables si vous voulez bénéficier des avantages fiscaux.

Quid des plafonds de loyer et de ressource ?

En échange de l’allègement fiscal offert par la loi Denormandie, l’investisseur s’engage à proposer le logement en location pendant 12, 9 ou 6 ans. Le locataire doit être des ménages de classe moyenne, voire modeste, et le loyer doit être raisonnable. Pour rappel, l’application des plafonds de loyer à appliquer suit les mêmes règles que celles appliquées en loi Pinel neuf. Donc, il faut que les loyers hors changes soient inférieurs au plafond, multiplié par un coefficient correcteur (qui ne dépasse pas 1,2) qui tient compte de la superficie de la maison. Concrètement, la formule à appliquer pour déterminer le loyer maximum pour le dispositif Denormandie est la suivante :

Barème Pinel x (0,7 + 19/superficie utile) x surface utile

Copiés sur les plafonds du dispositif Pinel neuf, les plafonds de loyer/mois/m2 pour la loi Denormandie sont fixés par l’administration fiscale. Ils varient de 9,13 € à 17,55 € selon les zones.

Outre le plafond de loyer, il y a également le plafond de ressource du locataire. Une personne dépassant un certain niveau de revenu ne pourra donc pas accéder au logement. Ici encore, les règles qui s’appliquent sont identiques à celles de la loi Pinel neuf. La somme en question varie en fonction de la localisation du logement ainsi que de la composition du ménage qui va louer la maison.

Bon à savoir : pour découvrir en détail les plafonds de loyer et de ressource, vous pouvez vous rendre directement sur le site de BOFiP — Impôts.

Comment rentabiliser son investissement en loi Denormandie ?

En tant qu’investissement, il va de soi que vous cherchez du profit. Afin de garantir la rentabilité de votre placement, vous devez bien choisir l’emplacement du logement ancien à acquérir. Prenez le temps de réaliser un véritable travail d’investigation. Assurez-vous, par exemple, que la ville qui vous intéresse profite d’une forte demande d’habitation. Souvenez-vous, l’obtention des allègements fiscaux dépend en grande partie de la durée de location. Si vous n’avez pas une excellente connaissance du marché locatif local, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

Si possible, privilégiez une commune dont la démographie ne cesse d’augmenter. Il va sans dire que les demandes de logements s’accroitront s’il y a décuplement du nombre de la population. Veillez également à opter pour une ville avec des infrastructures qui se développent constamment. Ce type d’endroit intéresse, en effet, ceux qui déménagent pour profiter d’une meilleure vie. Vous pouvez aussi prioriser les stations balnéaires qui profitent d’une importante demande locative saisonnière.

Surtout, n’oubliez pas d’étudier minutieusement le rendement brut d’une acquisition en Denormandie dans la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Parfois, la réalisation des travaux représentant au minimum 25 % du coût total de la transaction contribue à faire grimper votre placement. Si vous ne faites pas attention à ce détail, l’argent que vous allez investir se rapprochera du prix d’acquisition d’un logement neuf.

Bref, si vous voulez assurer la rentabilité de votre placement en Denormandie, vous devez prendre le temps de vous renseigner l’emplacement du bien. Si nécessaire, faites-vous accompagner par un professionnel dans le domaine.

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